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viernes, 7 de diciembre de 2012

LOS DESAHUCIOS,...SOLUCIONES (y3ª): EL GOBIERNO vs LA LEY HIPOTECARIA. LEY DE AZCÁRATE y 13 SOLUCIONES VIABLES

El que no sabe que no sabe, es un necio: apártate de él.
El que sabe que no sabe, es sencillo: instrúyelo.
El que no sabe que sabe, está dormido: despiértalo.
El que sabe que sabe, es un sabio: síguelo.
Proverbio árabe

LA LEY HIPOTECARIA Y EL GOBIERNO

La Ley Hipotecaria hace años, muchos, muchos años,...que se ha quedado OBSOLETA. Baste simplemente con decir que es una Ley de 8 de febrero de 1946, que aunque haya sido puntualmente modificada por las leyes 7/1998, 1/2000, 24/2001, 53/2002, 7/2003, 22/2003, 62/2003 y la Ley Orgánica 15/2003,... NO POR ELLO quiere decir que se encuentre actualizada y responda a los momentos y MODOS actuales.

 

Es una Ley que ha debido recibir UNA NUEVA REDACCIÓN hace tiempo, a tenor de los usos y formas actuales, las trasformaciones habidas en la economía y el comportamiento del mercado hipotecario actual.

 

Indicaré además otro aspecto fundamental. La Ley Hipotecaria, que se encuentra compuesta por 329 artículos y 10 Disposiciones Derogatorias, en toda su extensión tan sólo define MUY BIEN,...

¿QUÉ?:

Del TITULO I al IV y del VI al XIV: TODA aquélla normativa que es de aplicación en el mundo Notarial y del Registro, es decir: inscripción, formas, anotaciones, extinción, concordancia, rectificación, publicidad, información, certificaciones, modo, dirección e inspección, demarcación, responsabilidad y régimen disciplinario, documentos no inscritos y recursos”.

 

Como ven NADA más que el TITULO V (el que faltaba por citar), se refiere de sus artº. 104 al 197 a la HIPOTECAS, siendo más concretamente los artº´s establecidos en la Secc. 1ª, que comprenden los artº. 104 a 136,... el resto de la Ley es pura NORMATIVA de aplicación, es decir, es PAPEL MOJADO para lo que debería ser su principal objeto: LA HIPOTECA.

LOS ARTº´s. MÁS SIGNIFICATIVOS DE LA LEY, PARA EL HIPOTECADO. COMENTARIOS

Reflejo tan sólo los pocos artículos que ofrecen algún aspecto de interés, así:

Artº. 105
La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1.911 del Código Civil.
Artº 1911 del C.C.: Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros.
Comentario: Son los dos artículos fundamentales en los que se basa toda la “operativa” de las entidades de crédito, para ARRUINAR a los pobres Prestatarios que impagan sus hipotecas.
Creo que son dos artículos que SE DEBEN ANULAR EN SU INTEGRIDAD.

El Gobierno debería “reconocer” en la Ley, los Derechos y las Obligaciones de LAS DOS PARTES integrantes de una Hipoteca, no sólo lo que defiende los intereses de la entidad crediticia. Y por supuesto, y dado que la VALORACIÓN INMOBILIARIA viene impuesta por “SU” Tasación bancaria, las minusvalías que se pudieran devenir, deberían ser absorbidas por ambas partes.

La responsabilidad del deudor no debería, no puede ser ilimitada, al igual que ocurre en otros modelos hipotecarios como el americano, y se debería responder a ella tan solo con el embargo del bien hipotecado.

ARTICULOS RESEÑABLES DE LA LEY HIPOTECARIA
Artº. 114
Salvo pacto en contrario, la hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue interés no asegurará, con perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente.
Artº. 115
Para asegurar los intereses vencidos y no satisfechos que no estuvieren garantizados conforme al artículo anterior el acreedor podrá exigir del deudor ampliación de la hipoteca sobre los mismos bienes hipotecados. Esta ampliación no perjudicará en ningún caso los derechos reales inscritos con anterioridad a ella.
Artº. 120
Fijada en la inscripción la parte de crédito de que deba responder cada uno de los bienes hipotecados, no se podrá repetir contra ellos con por la cantidad a que respectivamente estén afectos perjuicio de tercero, sino y la que a la misma corresponda por razón de intereses, con arreglo a lo prescrito en los anteriores artículos.
Artº. 121
Lo dispuesto en el artículo anterior se entenderá sin perjuicio de que, si la hipoteca no alcanzare a cubrir la totalidad del crédito, pueda el acreedor repetir por la diferencia contra las demás fincas hipotecadas que conserve el deudor en su poder; pero sin prelación, en cuanto a dicha diferencia, sobre los que, después de inscrita la hipoteca, hayan adquirido algún derecho real en las mismas fincas.
Artº. 122

La hipoteca subsistirá íntegra, mientras no se cancele sobre la totalidad de los bienes hipotecados, aunque se reduzca la obligación garantizada... /.../

Artº. 129. Modificado por Ley 1/2000, de 7 de enero.

La acción hipotecaria podrá ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su capítulo V.

Artº. 131. Modificado por Ley 1/2000, de 7 de enero.

Las anotaciones preventivas de demanda de nulidad de la propia hipoteca o cualesquiera otras que no se basen en alguno de los supuestos que puedan determinan la suspensión de la ejecución quedaren canceladas en virtud del mandamiento de cancelación a que se refiere el artículo 133, siempre que sean posteriores a la nota marginal de expedición de certificación de cargas. No se podrá inscribir la escritura de carta de pago de la hipoteca mientras no se haya cancelado previamente la citada nota marginal, mediante mandamiento judicial al efecto.

Comentario: Son artículos poco conocidos por los tomadores de una Hipoteca, y que en algún caso, pueden modificar las actuaciones a realizar y adoptar ante las entidades de crédito.

Artº. 140
No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.

En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor.

Comentario: La Hipoteca Voluntaria (no confundir con la de a Interés Variable), no suele ser una figura hipotecaria que te ofrezcan en los bancos, posiblemente porque la “obligación pactada sólo se garantiza con el bien hipotecado” y el préstamo queda SÓLO limitado al importe del bien. En cualquier caso la cito, porque personalmente desconocía la existencia de esta figura hipotecaria, de la que nunca he oído hablar a los “bancarios”, seguramente porque “no les interesa”.

 

Artº. 149
El crédito hipotecario puede enajenarse o cederse en todo o en parte, siempre que se haga en escritura pública, de la cual se dé conocimiento al deudor y se inscriba en el Registro.

El deudor no quedará obligado por dicho contrato a más que lo estuviere por el suyo.

Artº. 151

Si en los casos en que deba hacerse, se omite dar conocimiento al deudor de la cesión del crédito hipotecario, será el cedente responsable de los perjuicios que pueda sufrir el cesionario por consecuencia de esta falta.

Comentario: Reflejo estos dos artículos, dada la costumbre reciente de los Bancos de “bursatilizar” los Activos Inmobiliarios en el mercado financiero internacional. Creo que en base a estos artículos, SI SE HAN CEDIDO ESTOS ACTIVOS A UN TERCERO, el deudor “debería haber sido notificado” por el Banco de la cesión-venta de su crédito.

No estaría de más “enterarse” de lo que ha pasado con nuestra hipoteca, si la han bursatilizado o no. Y en caso de que se hubiera producido, “ejercer” las oportunas acciones judiciales que nos otorga la Ley.

LA LEY CONTRA LA USURA DE 1908 o LEY DE AZCÁRATE

Esto de la USURA no es nuevo. A comienzos del siglo XX, el legislador ya se dio cuenta de la gran necesidad de “proteger” a los ciudadanos de la acción de los usureros bancos y particulares que ejercían de diteros, como llamamos por el Sur a los que otorgan préstamos a interés-día.

 

La injusta y cruenta acción de la USURA a comienzos del siglo XX, en una sociedad necesitada y sensibilizada por los abusos que se estaban produciendo, obligó al Gobierno de turno a redactar la Ley de la Represión de la Usura de 23 de julio de 1908, llamada Ley de Azcárate en honor a su impulsor Gumersindo de Azcárate (1840~1917), por entonces Diputado por León del Partido Republicano, y que fue a la par de un importante catedrático de la Universidad de Madrid, un eminente jurista, pensador, historiador y político.

 

La Ley de Represión de la Usura sigue en vigor desde 1908, pero son pocos los jueces y Tribunales que han recogido su aplicación en Sentencias, desde su puesta en vigor el 24 de Julio de 1908, y me imagino que desde entonces, SI que ha tenido que haber mucha USURA. ¿Por qué ha ocurrido esto?. ¿Por qué no fundamentan los jueces jurídicamente MÁS sus fallos en la Ley Azcárate?. ¿Es que no existe la USURA para los jueces o es que éstos saben poco de interés compuesto?.

 

Está claro que la Justicia se acuerda poco de los pobres justiciables que “han hambre y sed de justicia”. Y es todavía más cruel y políticamente INACEPTABLE, que sea precisamente un gobierno de un partido denominado en sus siglas, como “social y obrero”, quien sea precisamente el que despenalice la figura de la USURA en 1995, siendo Ministro de Interior y Justicia Juan Alberto Belloch. Pero de estas paradojas que nos ofrece la Historia, ya no nos extrañamos,... ¡y después critican a la derecha!.

El artº 1 de la Ley Azcárate, que insistimos, todavía se encuentra en vigor, establece la NULIDAD del préstamo en cuatro figuras que son esenciales en la formalización del contrato de préstamo:

1 – Cuando se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero, y desproporcionado con las circunstancias del caso tratado.

2 – Cuando este interés pudiera considerarse como leonino.

3 – Cuando además pudiera estimarse que había sido aceptado por el prestatario a causa de una situación angustiosa, inexperiencia (desconocimiento), o de lo limitado de sus facultades mentales.

4 – Cuando de la aplicación del contrato  se suponga recibida mayor cantidad que la verdaderamente entregada, cualesquiera sean su entidad y circunstancias.

Es necesario conocer la Ley de Azcárate (adjunta) en su integridad, por la práctica mercantil adoptada por las entidades crediticias en los últimos tiempos, y cuyas medidas punibles podrían ser aplicables a muchos de los préstamos otorgados.

Norma                                             : LEY de USURA o Ley de Azcárate
Disposición                                     : Ley de 23 de Julio de 1908, de Represión de la Usura
Fecha de la Norma                     : 23 de julio de 1908
Fecha de la Publicación           : 24 de julio de 1908
Rango de Ley                                :Ley Ordinaria
Publicación                                   :Gaceta
TEXTO
Art. 1. En vigor
Será nulo todo contrato de préstamo en que se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso o en condiciones tales que resulte aquél leonino, habiendo motivos para estimar que ha sido aceptado por el prestatario a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales.
Será igualmente nulo el contrato en que se suponga recibida mayor cantidad que la verdaderamente entregada, cualesquiera que sean su entidad y circunstancias.
Será también nula la renuncia del fuero propio, dentro de la población, hecha por el deudor en esta clase de contratos.
Art. 2 .Derogado por la Disp. Derogatoria Única de la Ley 1/2000 de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en vigor desde el 7 de Enero de 2001.
TEXTO DE 1908. {Los Tribunales resolverán en cada caso, formando libremente su convicción en vista de las alegaciones de las partes}.
Art. 3. En vigor
Declarada con arreglo a esta ley la nulidad de un contrato, el prestatario estará obligado a entregar tan sólo la suma recibida; y si hubiera satisfecho parte de aquélla y los intereses vencidos, el prestamista devolverá al prestatario lo que, tomando en cuenta el total de lo percibido, exceda del capital prestado.
Art. 4. En vigor
Si el contrato cuya nulidad se declare por virtud de esta Ley es de fecha anterior a su promulgación, se procederá a liquidar el total de lo recibido por el prestamista en pago del capital prestado e intereses vencidos, y si dicha cantidad iguala o excede el capital e interés normal del dinero, se obligará al prestamista a entregar carta de pago total a favor del prestatario, sea cual fuere la forma en que conste el derecho del prestamista.
Si la cantidad es menor que dicho capital e interés normal, la deuda se contraerá a la suma que falte, al que devengará el interés legal correspondiente hasta su completo pago, y si no se hubiere satisfecho por el prestatario cantidad alguna, se reducirá la obligación al pago de la suma recibida y el interés normal.
Art. 5. En vigor
A todo prestamista a quien, conforme a los preceptos de esta ley, se anulen tres o más contratos de préstamos hechos con posterioridad a la promulgación de la misma, se le impondrá como corrección disciplinaria una multa de 500 a 5.000 pesetas, según la gravedad del abuso y el grado de reincidencia del prestamista.
Art. 6. En vigor
Esta corrección será impuesta por el mismo Tribunal que declare la nulidad del contrato de préstamo.
Art. 7. En vigor
A los efectos de lo que dispone el art. 5 de esta Ley, el Ministerio de Gracia y Justicia, en vista de los antecedentes que deberán remitirle los Tribunales, formará un Registro Central de contratos de préstamos declarados nulos, con expresión en cada caso del prestamista contra quien se dictó la sentencia. La Dirección General de los Registros expedirá las certificaciones que de las inscripciones del Registro Central expresado reclamen los Tribunales de oficio o a instancia de parte.
Art. 8. Derogado por la Disp. Derogatoria Única de la Ley 1/2000 de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en vigor desde el 7 de Enero de 2001.
 TEXTO DE 1908. {Toda sentencia declarando nulo, con arreglo a esta Ley, un contrato de préstamo, llevará anexa expresa condenación de costas, las que habrán de imponerse al prestamista}.
Art. 9. En vigor
Lo dispuesto por esta Ley se aplicará a toda operación sustancialmente equivalente a un préstamo de dinero, cualesquiera que sean la forma que revista el contrato y la garantía que para su cumplimiento se haya ofrecido.
Art. 10. En vigor
El prestamista que contrate con un menor se supondrá que sabía que lo era, a menos que pruebe haber tenido motivos racionales y suficientes para creer que era mayor de edad.
Art. 11. En vigor
El que no pudiendo tratar con persona incapacitada legalmente para contraer obligaciones intente ligarle al cumplimiento de una, mediante un compromiso de honor u otro procedimiento análogo, incurrirá en la pena que marca el art. 5 de la presente Ley, impuesta siempre según los casos, en su grado máximo.
Art. 12. Derogado por la Disp. Derogatoria Única de la Ley 1/2000 de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en vigor desde el 7 de Enero de 2001.
TEXTO DE 1908. {Para entender en las demandas en que se pida la nulidad de los contratos a que se refiere esta Ley, serán los competentes los jueces de primera instancia, cualquier que sea la cuantía del préstamo, y se tramitarán los litigios, según las reglas del procedimiento vigente, en relación con su cuantía, y en los que no exceda de 500 pesetas, admitirán para ante la Audiencia territorial respectiva la s apelaciones que se entablen en el tiempo y forma que establece la Ley de Justicia municipal respecto de las sentencias recaídas en los juicios verbales. Estas apelaciones se sustanciarán en la forma establecida para los incidentes}.
Art. 13. Derogado por la Disp. Derogatoria Única de la Ley 1/2000 de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en vigor desde el 7 de Enero de 2001.
TEXTO DE 1908. {El ejercicio de la acción de nulidad no detendrá la tramitación del juicio ejecutivo sino después de verificado el embargo de bienes}.
Art. 14. En vigor
Las manifestaciones que se hicieren en los contratos declarados nulos conforme a esta Ley, simulando garantías ilusorias o alterando la fecha de la obligación, para dar a ésta una eficacia de que sin eso carecería, podrán determinar responsabilidad criminal en los casos previstos en el Código Penal para los prestamistas siempre, y para los prestatarios cuando por las circunstancias del contrato y la resultancia del juicio lo estime procedente el Tribunal.
Art. 15. En vigor
Los establecimientos de préstamos sobre prendas se regirán por las leyes o reglamentos especiales dictados o que se dicten.
Art. 16. En vigor
Quedan derogadas cuantas leyes, decretos y disposiciones se opongan a la presente, en aquella parte a que dicha oposición se contraiga.

SOLUCIONES LEGISLATIVAS Y POSIBLES ACTUACIONES QUE SUGIERO

Creo que las posibles soluciones a los ya DESAHUCIADOS, a los que están en fase de DESAHUCIO y a los que como consecuencia de su situación económica se van a ver  en un futuro próximo abocados AL DESAHUCIO, vienen de un análisis individualizado de los diferentes tipos de Escrituras de Préstamo formalizadas ante los bancos.

 

Existen casos que se pueden “globalizar” dentro de un mismo grupo, pudiendo actuar jurídicamente en un mismo bloque, pero en cualquier caso, la aplicación de soluciones, INSISTO,... deviene necesariamente de un estudio individualizado. Esta directriz es la que fundamentalmente debe adoptar el Gobierno, al generar una nueva legislación y una nueva Ley Hipotecaria.

 

Establezco a continuación unas ideas base (que por supuesto hay que desarrollar y dar forma jurídica), ideas que deben tener un tratamiento legislativo por el Gobierno,... En cualquier caso desde mi humilde punto de vista, tan solo ofrezco las ideas que he tenido, que pueden ser mejorables o que pueden dar pié a otras complementarias, así:

 

1. Establecer URGENTEMENTE un Plazo de Mora jurídica (Paralización temporal) para todos los Desahucios.

Es del todo punto necesario, que el Gobierno establezca legislativamente una Ley al respecto, que paralice los casos en trámite ante los Juzgados. El Gobierno ya está en ello, dada la Alarma Social que se ha producido y la gran tragedia humana que han supuesto los cuatro casos de suicidio que los DESAHUCIOS han ocasionado hasta el momento.

 

En cualquier caso tal situación sólo supone una Mora temporal, con la que los DESAHUCIOS no se arreglan, por lo que “paralelamente o en un plazo corto de tiempo”  habrá que entrar a solucionar cada uno de los casos particulares.

 

Un sistema radical sería modificar la Ley Hipotecaria actual, para que recoja en su articulado, los derechos que se establecen a todos los españoles en la Constitución a tenor de...

 

2. Establecer la nulidad del Desahucio en base al artº. 47 y 33.3 de la Constitución.

Artº. 47 - Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.

Artº. 33.3 - Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.

El gobierno puede generar perfectamente una nueva legislación, que sirva para paralizar los DESAHUCIOS que se están produciendo, apoyándose en estos dos artículos de nuestra Carta Magna y en la Alarma Pública que estos hechos están generando.
La vías de resolución deberán ir paralelas legislativamente, siendo necesario recoger en ellas el grado de necesidad, situación familiar y niveles de ingresos de las familias.

Ha llegado el momento de que el Estado “se moje” y afronte la protección de estos desequilibrios sociales, que están incrementando hasta niveles “alarmantes” el NIVEL DE POBREZA existente en la sociedad española. La riqueza, el empleo, el consumo que mueve la economía, se genera FUNDAMENTALMENTE por las clases media y baja de la sociedad, ¡no lo olvidemos!.

3. Crear una Bolsa de Alquiler en Promociones de Viviendas de Protección Oficial de Empresas Públicas para los Desahucios efectuados, con un posible acceso a compra.

Unido a la acción legislativa de paralizar los DESAHUCIOS, debe establecerse una Bolsa de Viviendas para absorber a todas las familias desahuciadas o en vías de estarlo, y poderlas alojarlas hasta que se dilucide su situación personal. Esta bolsa puede generarse con aquellas viviendas no ocupadas, que han sido ejecutadas por Promociones Públicas, bien de origen Estatal, Autonómico, o promovidas por las múltiples sociedades públicas de naturaleza Municipal existentes.

 

Se podrían llegar incluso “un poco más lejos”. A los DESAHUCIADOS se les podrían adjudicar la vivienda en régimen de Alquiler, e incluso poder establecer SI ELLOS estuvieran interesados, un Contrato hibrido Alquiler-Compra, que mediante intereses “acogidos” al Régimen de Protección Oficial, pudiera permitirles a largo plazo el ser propietarios de la vivienda.

 

Hay en la actualidad múltiples Promociones Públicas (VPO) ejecutadas por Empresas Públicas en muchos puntos de España, cuyas viviendas NO HA SIDO CUBIERTAS por los solicitantes. al no haberles concedido las entidades de crédito los Préstamos correspondientes, por lo que NO ES DIFICIL generar una Bolsa Inmobiliaria para estos fines.

 

4. Conversión-renegociación de las hipotecas de Promociones Privadas en poder de los Bancos, en Opciones de Compra-Alquiler con dos años de carencia, a un interés acogido a ayudas oficiales, en base a los IFP.

El título prácticamente define la solución a adoptar en aquellos casos a los que se les pudiera aplicar este apartado. Existen multitud de Promociones de Promotores Privados, en las que ya han sido escriturados y entregados los pisos a sus adquirentes. Los cuales, dada la actual situación de paro y carencia de empleo, pueden encontrarse ante la situación desesperada de no poder SEGUIR ABONANDO los plazos hipotecarios, a pesar de tener algún/os años abonados.

 

Para estos casos, el Gobierno podría legislar la conversión de estas viviendas en Viviendas de Promoción Pública acogidas a los beneficios del Régimen de VPO.

Es decir, podría establecerse una nueva renegociación y conversión de la Escritura de Préstamo con las entidades bancarias, en base a trasformar el régimen de la vivienda en una VPO, pudiendo AMPLIAR EL PLAZO de amortización de la Hipoteca, e incluso establecer un Plazo de 2 AÑOS DE CARENCIA y la modalidad de adquisición en ALQUILER-COMPRA.

 

5. Decretar en caso de Desahucio, la remisión por la Entidad de Crédito otorgante de la hipoteca que se encuentre en fase de embargo, al Banco Malo.

En caso de que cualquier entidad de crédito se viera obligada a ejecutar el DESAHUCIO de una vivienda, creo que el Gobierno debería regular, que ESTOS CASOS PUNTUALES fueran derivados, antes de producirse el embargo, al Banco Malo generado para acoger los activos tóxicos de las entidades de crédito.

Este Banco público creado, sería el que debería analizar, estudiar y proceder a darle una solución viable a toda Hipoteca susceptible de Embargo, de forma inexorable.

 

Las entidades de crédito privadas NO SIRVEN para dar soluciones, que no entren dentro de la vía jurídica, por la RECUPERACIÓN del préstamo impagado, y en el menor de los casos, lo que hacen con la vivienda embargada es ESPECULAR en beneficio propio o de terceros, cosa que no realizaría el Banco Malo.

A las entidades de crédito NO SE LAS DEBE DEJAR que sigan manejando estas situaciones. Se encuentran totalmente contaminadas.


6. Aplicación de la Ley de Azcárate.

La aplicación de la Ley de Azcárate de 1908, debe ser una “praxis” permanente a adoptar EN TODOS LOS CASOS de Desahucio que se presenten.

 

Del análisis que se realice en cada caso, se debe verificar y SIEMPRE tener en cuenta, si ha habido o no, un tratamiento USURERO por le entidad crediticia, y aplicar lo establecido en la Ley y en algunas Sentencias y Doctrinas elevadas por el Tribunal Supremo, que han creado jurisprudencia.

 

Como hemos visto con anterioridad, los Intereses abonados han podido superar en muchas hipotecas suscritas, lo denominado como un “interés leonino”, y por lo tanto ser punibles por la Ley.

 

7. Declaración jurídica de NULIDAD de las Hipotecas pactadas a interés variable, con inclusión de la Cláusula Suelo. Obligación a las entidades de crédito de renegociar estas Hipotecas.

La Cláusula Suelo convierte “de facto” la Hipoteca concertada como "a interés variable", en una Hipoteca "a interés fijo". Su nulidad deviene precisamente, de que la Cláusula Suelo “adultera” la naturaleza jurídica del contrato pactado, con el agravante del desconocimiento previo del prestatario.

 

Es pues una cláusula que por Ley se podría estimar como “nula de pleno derecho”, es decir, es una cláusula abusiva (también llamada leonina), que tiene naturaleza contractual no negociada individualmente, y cuya incorporación viene dispuesta e impuesta por una sola de las partes. Se considera que va en contra de la “buena fé”, generando un grave desequilibrio en los derechos y obligaciones de las partes, con perjuicio unilateral del prestatario.

 

8. Verificación jurídica de si en la Hipoteca formalizada podría estar en el ámbito art.140 de la L.H.

Artículo 140:
No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.

En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor.

 

Al hilo de lo dicho en el punto anterior, el Gobierno debería establecer en sus exigencias de revisión de los Préstamos concedidos a las entidades de crédito, la necesaria normativa que verificase si los términos de la Hipoteca suscrita, podrían en base a los términos empleados, estar incursas dentro de lo establecido en el artº. 140 de la Ley Hipotecaria en vigor.

 

Tal situación resolvería miles de viviendas suscritas a interés variable, pero en los que la Cláusula Suelo las condena a un INTERÉS FIJO, deduciéndose de ello que NO PUEDEN BAJAR NUNCA EL IMPORTE DE SUS PLAZOS, aunque el Euribor baje.  


9. Exigencia en los Juzgados de una Liquidación PREVIA y exhaustiva del embargado, y de los intereses, costos y tasas aplicados en la Demanda.

Por lo que hemos citado en nuestro ejemplo en la parte 2ª de este artículo, es totalmente inadmisible que a la mitad de plazo de una Hipoteca el prestatario haya abonado el 71% de los Intereses totales. Es un interés USURARIO, que es consecuencia del método empleado de aplicación de los intereses por la entidad de crédito, y que cae fuera del conocimiento previo del tomador de la Hipoteca.

 

Hemos comprobado anteriormente que cualquier DESAHUCIO producido antes o cercano a la mitad del plazo de amortización, beneficia UNICA Y EXCLUSIVAMENTE a la entidad de crédito, que cubre sus expectativas de cobro del Interés con USURA. Por eso, en estos casos, se hace MUY NECESARIA una Liquidación exhaustiva, que establezca las cantidades abonadas por el tomador de la Hipoteca, así como los Gastos demandados y los Intereses aumentados por la demora en la pago.

 

Es imprescindible que el Gobierno establezca en la nueva Ley Hipotecaria, el método de cálculo de los intereses del Préstamo, y que éste se ajuste lo más posible, sin superar en ningún momento, el interés medio existente en el mercado. 

 

10. Modificación de la Ley Hipotecaria recogiendo la co-responsabilidad económica del préstamo (Tasación).

En la nueva Ley Hipotecaria, el Gobierno debe recoger y desarrollar la co-responsabilidad económica de ambas partes en la Valoración realizada a la finca hipotecada (Tasación). Las Plusvalías o Minusvalías que se produzcan en el Mercado Inmobiliario a futuro sobre la finca tasada, vinculará a las partes por igual, depreciándose o apreciándose el Préstamo concedido en virtud de la actualización de dicho Valor.

 

Esta situación, que puede parecer insustancial, puede ser la solución de numerosas hipotecas formalizadas, cuyo pago se está realizando de forma puntual por sus prestatarios, pero que dada la bajada del mercado, el préstamo se ha concedido sobre un Valor Hipotecario muy superior al real en estos momentos.

Dicha regulación se podría trasladar al final de la vida de la Hipoteca (último plazo), o en su defecto, al momento en que el Prestatario NO PUEDA seguir abonando los plazos correspondientes, efectuándose la correspondiente Liquidación. 

 

11. Ampliación del período de amortización del préstamo, adecuándolo a las situaciones económicas actuales del Prestatario.

Ya por el 2010, hablando con Directores de Banco, previendo lo que después a sucedido (el incremento acelerado del índice de morosidad hipotecaria), les “aconsejaba” una urgente comunicación con sus tenedores de Hipotecas y que se les hicieran ver la “necesidad” de ampliar el Plazo de Amortización y reducir con ello el importe mensual de la hipoteca, en evitación de una posible morosidad.

Siempre me contestaban lo mismo,... que ellos estaban de acuerdo con mi opinión, pero,... que eso eran cosas de su DEPARTAMENTO DE RIESGO??.

 

El “toro” les ha pillado y ahora las soluciones son más complejas. Últimamente, por la forma de proceder de los bancos, siempre he manifestado que su personal del “staff” se había “funcionarizado” como en la Administración Pública. Nadie tenía imaginación para solucionar problemas. No existían, ni existen lo que se llaman “ejecutivos”, y por supuesto nadie adopta una decisión de riesgo. Son funcionarios bancarios, con el puesto fijo y su sueldo asegurado.

 

Volviendo al punto que tratamos, TODAVÍA ES TIEMPO, para que los Bancos “propicien” a sus clientes con Hipotecas que está siendo pagadas religiosamente (y el Gobierno así lo debería hacer llegar a los Bancos, a través de una orden del Banco de España), la POSIBILIDAD de un ALARGAMIENTO DE LA VIDA DEL PRÉSTAMO, en aras a adecuarse a las situaciones personales y familiares que se pueden presentar.

 

Habrán clientes que lo estimen OPORTUNO y habrá quien diga que NO, pero SE DEBE HACER. Más vale una hipoteca pagada religiosamente, aunque se alargue su plazo, que un posible problema de impago.    

12. La DACIÓN EN PAGO, asumiendo el banco la CONDONACIÓN TOTAL de la Deuda restante, si la finca resultante tras la Liquidación a realizar, tiene un Valor Residual actualizado que se encuentra dentro del Valor de Mercado.

La DACIÓN en Pago, a menos que el DESAHUCIO se produzca  antes del primer cuarto del plazo del amortización del préstamo (en cuyo caso habrá que realizar un procelosa liquidación de lo abonado), beneficia económicamente siempre al Banco.

 

Y más si no se realiza con la admisión por la entidad de crédito, de la CONDONACIÓN TOTAL de la Deuda existente, ya que el Valor Residual (actualizado) de la finca puede cubrir la totalidad del importe adeudado. No es admisible que el Banco se quede con la finca y VENDERLA, y además pueda incoar un procedimiento judicial para el cobro del importe del préstamo no abonado.

 

Por lo tanto, siempre que se llegue al acuerdo con la entidad de crédito para rescindir una LIQUIDACIÓN de las cantidades abonadas y percibidas por la entidad, y llegar al acuerdo mutuo de CONDONAR el residual del préstamo no abonado, compensándolo a ser posible, con el Valor Residual actualizado de la finca entregada.

 

Esta situación es la que se produce en los EE.UU., donde el prestatario liquida su deuda con el Banco, con la entrega de la finca hipotecada. 

 

13. Verificación de si la entidad de crédito a bursatilizado el Activo Hipotecario, incumpliendo el artº 149 y sgtes. de la L.H.

Artículo 149:
El crédito hipotecario puede enajenarse o cederse en todo o en parte, siempre que se haga en escritura pública, de la cual se dé conocimiento al deudor y se inscriba en el Registro.
El deudor no quedará obligado por dicho contrato a más que lo estuviere por el suyo.

El cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente.

 

Estoy convencido que las necesidades de capital de las entidades de crédito, han obligado a éstas, a “bursatilizar” gran parte de sus hipotecas en los mercados internacionales, enajenando estos ACTIVOS INMOBILIARIOS.

 

No estaría de más que los tenedores de una Hipoteca se informaran en su entidad de crédito si su hipoteca ha sido enajenada por el Banco.

En este caso, y de no haber mediado comunicación alguna, la entidad habría incurrido en la trasgresión del artº 149 y sgtes. de la Ley Hipotecaria en vigor, pudiendo el tomador de la hipoteca establecer las correspondientes acciones judiciales contra la entidad.










Una cosa no es justa por el hecho de ser ley. Debe ser ley porque es justa.
Charles Louis Secondat, Barón de Montesquieu (1689~1755).
Cronista y pensador político francés de la Ilustración.







2 comentarios:

  1. . GRACIAS de verdad, por tanta información nos das, un saludo!!!!

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    1. SUSANA: Es necesaria la información para poder "obrar" en consecuencia, sobre todo si uno se encuentra afectado. Como habrás visto la "Clausula Suelo" se ha considerado como "ilegal", como dije. Pero lo que no han dicho todavía y que espero que los Tribunales digan, es que es "nula de pleno derecho, al modificar la NATURALEZA del Contrato" es decir al convertir la compraventa a "interés variable" en una hipoteca a "interés fijo". Todas las escrituras que contengan la clausula suelo pueden ser modificadas judicialmente.

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