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sábado, 1 de diciembre de 2012

LOS DESAHUCIOS,...¿APORÍA? (2ª): LA REALIDAD HIPOTECARIA DE LOS DESAHUCIOS. VERDADES SOBRE EL SISTEMA BANCARIO. LA DACIÓN EN PAGO

“ El pesimista se queja del viento; el optimista espera que cambie; el realista ajusta las velas “
William George Ward

EJEMPLO-ANÁLISIS DE ESCRITURA DE COMPRAVENTA

El mejor sistema de explicar y intentar hacer comprender un proceso TAN complejo como en el que nos encontramos, es analizarlo al hilo de UN EJEMPLO.
Un ejemplo que sirva para establecer los ABUSOS o la presunta USURA ejercida por las entidades de crédito durante la vida útil de la hipoteca, fijando paralelamente los comentarios que pudieran incumplir la legislación o que pudieran ser constitutivos de delito.
Porque puede haber incumplimientos de las leyes, pero también hay ABUSOS bancarios y NORMAS aplicadas por éstos, que NO están recogidas por la legislación, pero que sin embargo se encuentran en la letra pequeña de las Escrituras.

La actitud del solicitante de una Hipoteca a una Entidad de crédito, ha sido y es, siempre una actitud “suplicante”, creemos que estamos pidiendo UN FAVOR, que el Banco adoctrinado para eso, sabe manejar en su beneficio con habilidad extrema en base de la “calificación”  que tiene en sus archivos sobre el cliente-demandante.

Si el demandante de la hipoteca es un buen cliente, con un “ratio” (calificación), trayectoria y fondos en el banco conocidos desde hace bastante tiempo, el cliente obtiene una Hipoteca en las mejores condiciones que previamente ha establecido y determinado para estos casos el departamento de Riesgo de la entidad, con un menor interés diferencial, menos comisiones y gastos de constitución, en suma: menos gastos “inflados”.

No existe un tratamiento igualitario normalizado en ningún Banco, aunque también les aseguro que en ningún caso (el Banco no se casa con nadie), la entidad deja de “atar” concienzudamente el posible riesgo de impago, recabando toda la información y el conocimiento completo de TODOS los bienes {1}, que de la forma más inocente y fanfarronamente son “desvelados” por el propio solicitante.
Es proverbial en el español, que quiera hacerle ver al Banco que tiene muchas propiedades para responder, con una presunción siempre ridícula. Pasa mucho.

{1}: Esta obtención de datos sobre el patrimonio del solicitante, la efectúan los bancos para cumplimentar el expediente del solicitante de la hipoteca, a los efectos de un posible incumplimiento futuro del pago y poder aplicar el artº 105 de la Ley Hipotecaria, que dice:
Artículo 105de la L.H.: La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1.911 del Código Civil.
Artº 1911 del C.C.: Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros.
Conocido lo leído, se hace MUY URGENTE cambiar, modificar, establecer otro texto a estos artículos de la L.H. y del C.C., dada la INDEFENSIÓN y el manifiesto ABUSO en la que se encuentra un prestatario frente a normas similares en otras legislaciones internacionales, como por ejemplo en los EE.UU., en donde la garantía del préstamo la constituye única y exclusivamente el Bien hipotecado. En la nueva redacción tampoco debería olvidarse el Gobierno de posibilitar la DACIÓN en Pago (que de hecho ya existe), lógicamente posterior a una Liquidación exacta del Préstamo (hablaremos más adelante), por parte de la Entidad.
Con respecto a los DESAHUCIADOS, ésas cláusulas figuran en su Hipoteca y por lo tanto su irretroactividad NO HACE POSIBLE legalmente SU ANULACIÓN.

Tras los preliminares de solicitud de la Hipoteca, presentación de todo tipo de documentación, escrituras, nóminas, etc., y las conversaciones previas citadas anteriormente en las que nos “desnudamos” frente al banco, la entidad de crédito pasa a hacerle al solicitante un estudio sobre la Viabilidad del Préstamo, del que si se hace realidad, le cobrará posteriormente la correspondiente Comisión de Estudio y posteriormente la de Apertura. Hablaremos mejor del proceso y los porcentajes, directamente con el ejemplo.


LOS TÉRMINOS DE LA HIPOTECA EJEMPLO
Datos generales a una solicitud-tipo de un Préstamo Suelo/Vivienda de 100.000 €:

         1 - Valor Real                          :   Normalmente es el 100% establecido por el Promotor. En nuestro ejemplo = 125.000 € {1}.
         2 - Valor de Tasación           :  Normalmente es el 80% establecido al Promotor. En nuestro ejemplo tiene un costo de 300 € {2}.
         3 - Si es una Vivienda          :  Préstamo Máximo del 80% del Valor de Tasación. En nuestro ejemplo= 100.000 €.
         4 - (Si es Suelo-Locales)    :   (Préstamo Máximo del 60% del Valor de Tasación).
         5 - Fecha de la Hipoteca   :  Hipoteca Vivienda realizada en nuestro ejemplo en 1º de Julio/ 2000.
         6 - Plazo amortización         : Últimamente 25 años (300 plazos), amortización a elegir. En nuestro ejemplo= amortización mensual.
         7 - Interés (Sist. Francés)   :   Convenido (2 primeros años) resto el Euribor + X % {3}.
         8 - Cláusula Interés(suelo)  :   En casi todas las Hipotecas variables se establecía un interés mínimo entre el 3,5% y el 4%, por debajo del cuál el Interés no se ACTUALIZA por el bajo. En nuestro ejemplo el 4%  {4}.
         9 - Garantías fijadas             :  TODAS (otras propiedades, avales, nóminas, seguro de cobertura, de terceros, de propiedad-incendio, a veces incluso reaseguros, etc.)
       10 - Gastos iniciales               :  Gastos de Estudio (0,5%) y de Apertura (1% al 2%); Actos Jurídicos Documentados (AJD): el 1,5% s/Garantía (2 veces el importe Préstamo); Notaria (unos 800€); Rgtro. Propiedad (unos 400 €); Gestoría de tramitación (unos 250 €).
       11 - GASTOS Totales aprox.: Unos 6.750 € para un Préstamo de 100.000 € + lo establecido en el punto 10 {5}.

Observaciones :
{1}La diferencia existente entre el Valor Real de la finca (125.000 €) y el Valor Tasado que coincide con el Préstamo (100.000 €), normalmente es el 20% s/Total. Es la cantidad que el Comprador entrega al Promotor durante el plazo de construcción y normalmente antes de la Entrega de Llaves y Escritura de Compraventa. El Banco otorga pues un préstamo sobre una finca “devaluada” un 20%, es decir con un colchón de posible fluctuación a la baja en el Mercado del 20%.
{2}La TASACIÓN, que abona el prestatario, la realiza “siempre” una empresa especializada VINCULADA al propio Banco, muchas veces es una empresa creada por el banco al efecto. Por lo que el tomador del Préstamo ASUME la valoración QUE EL BANCO ESTABLECE COMO Valor de Mercado, en otras palabras es el propio Banco quien establece el VALOR DE LA FINCA. En algunas ocasiones dicha valoración es MENOR a la dada en su tasación por el Promotor, y ésa es la que se considera en el Préstamo.
{3} Lo usual entre 2006 y 2011 era aplicarle a las escrituras un Interés de un 3% a un 4% + el Euribor existente en ésos momentos, que se traducía en la Escritura de interés variable como el Euribor  + un 1,5% a 2,5% a partir del 1º año.
         Como veremos más adelante, la banca española de forma general, aplica el Sistema Francés para el Cálculo-Abono de intereses y cantidades a amortizar. Creo que dicho Sistema beneficia AMPLIAMENTE a las entidades de crédito y a “sensu contrario”  PERJUDICA al prestatario. Creo que una cosa tan importante como el Sistema de Amortización Hipotecaria debería estar reglado por la Ley y NO SER un método de libre elección de los Bancos.
{4}En prácticamente TODAS las Hipotecas variables, los Bancos establecen la llamada “Cláusula Suelo” , es decir, un Tipo de Interés MINIMO (entre el 3% y el 4%), para ASEGURARSE que aunque el Euribor baje mucho, el banco NO COBRE POR DEBAJO de ése Interés. Esta cláusula es generalmente muy desconocida o no interpretada-entendida por muchos prestatarios (aunque No lo pueden aducir legalmente, al figurar en la Escritura de Préstamo), y se enteran de ella cuando el Euribor baja (actualmente está en el 0,6% actual), y que contrariamente su Hipoteca no baja del 4% por la citada Cláusula Suelo. Los “listos” Bancos te dan una Hipoteca Variable cuando los intereses del mercado son altos, pero no están dispuestos a arriesgarse a una bajada del interés cuando el mercado baja, y de “facto” convierten a su conveniencia la Hipoteca de Variable en Fija.
{5}Al costo Total a Abonar a la entidad de Capital + Intereses, se le une los importes de formalización reflejados, que como hemos visto (en nuestro caso), pueden estar en el entorno de los 6.750 €
IMPAGO DEL PRÉSTAMO, A LOS 150 MESES
Nuestro supuesto comprador ha abonado religiosamente su mensualidad, pero circunstancias personales, de trabajo, etc., le hacen que NO PUEDA ABONAR el plazo 151, justo en la mitad del plazo de amortización (300 meses). Eso se cumple el 1º de enero de 2013, ¿qué le ocurre a partir de ése momento?.

El Banco le demanda reiteradamente el pago y a la tercera cuota impagada, pasa al Gabinete Jurídico quien le reitera el abono, reclamándole los intereses atrasados a un interés superior al 20%, más los costos de procedimiento, más los  gastos judiciales, y le conmina diciéndole que va a establecer la correspondiente Demanda de Desahucio ante el Juzgado.
Sin entrar en estos COSTOS que se le reclaman, que en cualquier caso SON MUY CUANTIOSOS, casi USUREROS y pueden en muchos casos CASI duplicar lo que se adeuda, veamos lo que LEGALMENTE ha COBRADO la Entidad Bancaria hasta ése preciso momento:

         1 - Valor Real Vivienda       :   En nuestro ejemplo = 125.000 €.
         2 - Valor de Tasación           :   En nuestro ejemplo = 100.000 € (80% s/Valor Real).
         3 – Valoración Banco          :   En nuestro ejemplo = 100.000 €.
         4 - Devaluación Vivienda:  Es el 20%, es decir 25.000 € pagados al Promotor, de los que se beneficia el Banco, puesto que ha concedido un Préstamo devaluado del Valor Real en un 20% {6}..
         5 – Intereses ABONADOS    : Aplicando el Sistema Francés de Cuotas Constantes, en el Cuadro de Amortización hasta el plazo 150, el Comprador ha ABONADO al Banco = 41.401,91 €, es decir un 70,95% de los Intereses TOTALES del Préstamo:  que son 58.351,05 € {7}.
         6 – Capital AMORTIZADO    : En el Cuadro de Amortización hasta el plazo 150, figura que se han ABONADO por el Comprador la cantidad de = 37.773,61 €, es decir el 37,77% del Capital TOTAL a Amortizar que era de: 100.000 € {8} .
Observaciones :

{5}  Los Gastos iniciales documentales y de formalización, los hemos establecido en la cantidad de 6.750 €.

{6} El Comprador, antes de la formalización de la Escritura, ha abonado al Promotor la cantidad de 25.000 €. INSISTIMOS, el Banco Hipoteca una Vivienda a la que ha devaluado su valor un 20%, luego tiene un colchón de seguridad sobre el costo de la vivienda del 20%.

{7}Los IMPRESIONANTES intereses abonados ascienden a: 41.401,91 €. Abonados sólo en la 1ª mitad de la vida del Préstamo se corresponden con los intereses de 70.953 € del Capital Total del Préstamo, que como sabemos asciende a 100.000 €. Es decir el Banco cobra POR ANTICIPADO en la 1ª mitad unos intereses de casi el 71% del Capital prestado: INCONCEBIBLE Y USURERO.

{8}El Capital Amortizado sólo supone la cantidad de: 37.773,61 €. Situación que favorece AÚN MÁS las ventajas del Banco citadas en el punto anterior, ya que el Banco SÓLO amortiza un 38% del Capital Total, con lo que se asegura la GARANTÍA patrimonial de la 2ª mitad del Préstamo, con el residual adeudado.


CONCLUSIÓN DE NUESTRO DESAHUCIO-EJEMPLO

-          Hasta el Plazo 150, nuestro desahuciado había tenido unos Pagos por un Importe Total de 110.925,52 €, de los Costos Totales que serían en ése momento de (158.351,05 + 6.750) = 165.101,05 €. Es decir,  a nuestro Prestatario le faltarían por pagar=54.175,53€, el 32,81% del IMPORTE TOTAL (Capital+Intereses+Gastos), en el resto de los segundos 150 meses. INCONCEBIBLE

 

-          Esto significa, que si el Prestatario entrega al Banco en DACIÓN DE PAGO la Vivienda, el Banco se encuentra con un Bien Inmueble depreciado del valor Tasado en un 67,19%. Ningún Banco puede decir, que a una vivienda DEPRECIADA UN 58,35% DE SU VALOR TOTAL le pierde dinero en su venta, PORQUE MIENTE.

Contrariamente a eso, para el Banco la DACIÓN EN PAGO: es un negocio espeluznante.

 

-          Y lo que es AÚN PEOR, la “triste historia” NO ACABA para el Desahucuado, el artº 105 de la L.H. y el 1911 del C.C. le PERMITE al Banco, embargar TODOS SUS BIENES hasta cobrarse el importe que le RESTA POR ABONAR DEL PRÉSTAMO IMPAGADO,... ¡¡¡ INAUDITO Y VERGONZOSO !!!

 

-          Sres. de las Entidades de Crédito: NADA DE “ACTIVOS TÓXICOS”, es un negociete GORDO con sus impositores-clientes y bancarios preferentes, que tienen LIQUIDEZ MONETARIA EN LA ACTUALIDAD, CON CTAS. EN SUS ENTIDADES  (los acaparadores de los billetes de 500€ de los que hemos hablado en este BLOG),... y que serán los que con sus adquisiciones inmobiliarias a precio de supersaldo, cuando el sector vuelva a recuperar su Precio de Mercado, crearán la próxima Burbuja Inmobiliaria habiéndose hecho ya millonarios.

 

TERMINANDO: Los únicos que ASUMEN la bajada en el mercado de los Inmuebles, son los compradores que han adquirido una vivienda EN TIEMPOS DE ALZA y que si están pagando religiosamente su Hipoteca, la pagan por lo que su Vivienda AHORA NO VALE. Lo mismo DEBERÍAN decir los Bancos, hay negocios en que “unas veces” se gana y “otras” se pierde.

 

      CUADRO DE AMORTIZACIÓN POR EL SISTEMA FRANCÉS HASTA EL PLAZO Nº 150

 

Importe TOTAL a ABONAR =

58.351,05 € (1)          

Importe TOTAL a ABONAR =

100.000,00 €  (2)         

PERIODO

INTERESES abonados

CAPITAL amortizado

Final

de

AÑO

Final

de

MES

PAGADO

en el PERIODO

A ORIGEN

PAGADO

en el PERIODO

A ORIGEN

 

PAGADO

%

s/Total (1)

 

PAGADO

%

s/Total (2)

12

3.956,73

3.956,73

6,78%

2.377,31

2.377,31

2,37%

24

3.859,87

7.816,60

13,40%

2.474,17

4.851,48

4,85%

36

3.759,07

11.575,67

19,84%

2.574,97

7.426,45

7,42%

48

3.654,17

15.229,84

26,10%

2.679,88

10.106,33

10,10%

60

3.544,98

18.774,82

32,18%

2.789,06

12.895,39

12,89%

72

3.431,35

22.206,17

38.06%

2.902,69

15.798,08

15,79%

84

3.313,09

25.519,26

43,73%

3.020,95

18.819,03

18,81%

96

3.190,01

28.709,27

49,20%

3.144,03

21.963,06

21,96%

108

3.061,92

31.771,19

54,45%

3.272,12

25.235,18

25,23%

10º

120

2.928,61

34.699,80

59,57%

3.405,43

28.640,61

28,64%

11º

132

2.789,87

37.489,67

64,25%

3.544,17

32.184,78

32,18%

12º

144

2.645,47

40.135,14

68,78%

3.688,57

35.873,35

35,87%

12º+6

150

1.266,77

41.401,91

70,95%

1.900,26

37.773,61

37,77%

ABONADO a la mitad del Plazo

 

INTERÉS:

 

41.401,91

 

70,953 %

 

CAPITAL:

 

37.773,61

 

37,773%


         CUADRO: Configuración y Cálculos de JUAN ADIA


COMENTARIO FINAL A LOS DOS SISTEMAS DE AMORTIZACIÓN

Las cifras que se obtienen en la Amortización hipotecaria mediante la aplicación del Sistema Francés de Cuota Constante, son sencillamente ESPELUZNANTES (ver CUADRO). ¿Cómo es posible que a la mitad del período del Préstamo (doce años y medio), el Prestatario haya abonado casi un 71% de los Intereses Totales que tendría que abonar en los veinticinco años?. ¿Cómo es posible que el Prestatario en el mismo plazo, sólo haya Amortizado un 38% del Capital, quedándole 2/3 del Capital por devolver a la entidad?. ¿Cómo se permiten por la Legislación sin generar una normativa, estos ABUSOS y DESAJUSTES que solo benefician a la Banca?.

El Sistema Alemán de Interés Decreciente es mucho más lógico y comprensible. El Interés es mayor al principio, reduciendose hasta cero en el plazo final, lo que se traduce en una serie de cuotas (Capital + Interés), que van de más a menos en cuanto a la cantidad total a abonar.
La cuota por amortización del Capital se divide proporcionalmente al nº de plazos y en cuota separada, con lo cuál el prestatario sabe perfectamente diferenciar lo que abona por Capital de lo que abona por Intereses.
La cuota por el devengo del Interés, como hemos citado, es gráficamente de forma triangular, mayor en la 1ª cuota y cero en la última. Por eso en los primeros pagos se le hacen al prestatario más difíciles de afrontar (lo cuál no es malo, puesto que puede ser disuasivo), pero por lo menos  el prestatario está seguro de que cuando llega la mitad del plazo de la hipoteca, ha pagado la mitad de la vivienda.
Piensen además, que la situación es todavía MÁS GRAVE si pensamos que en el Sector Inmobiliario, con la única excepción de estos tiempos de Crisis que estamos pasando y que los precios se han devaluado como consecuencia de la Inflación especulativa anormal de los años anteriores, los INMUEBLES tienen SIEMPRE una tendencia a subir de Valor más que el IPC anual, es decir matemáticamente lo inverso a la aplicación del pago hipotecario por el Sistema Francés que utiliza nuestra banca.
La tendencia normal de los bienes inmuebles, como en el resto de muchos productos, NO ES a devaluarse SINO a revaluarse, luego el Sistema de Amortización lógico sería justamente el contrario, ítem más, cuando a medida que pasan los años suelen aumentar los ingresos y con ellos el Poder Adquisitivo de las familias.  

 

(Sigue en la 3ª parte: LOS DESAHUCIOS,...¡¡«SOLUCIONES»!! (y 3ª): LA LEY HIPOTECARIA...)

 







“ Lo que no me mata, me hace más fuerte “
Friedrich Nietzsche (1844-1900) Filosofo alemán.

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