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sábado, 11 de junio de 2011

LA BURBUJA INMOBILIARIA,… ¿COAUTORA DE LA CRISIS ESPAÑOLA? (II)

“ La pasión de dominar es la más terrible de todas las enfermedades del espíritu humano ”. Voltaire




En la parte primera, he establecido cuáles son los fundamentos de la burbuja inmobiliaria y las causas que la originaron, siguiendo un criterio estrictamente personal.

A comienzos del 2002, todavía no había surgido la que posteriormente llamaríamos como “crisis económica”, a la que yo también añado el apellido de “española” al estar vinculada con la voladura del sector de la construcción, que es hecho específico vinculado con la actuación de nuestro Gobierno de forma intencionada o inepta. 
Y la apellido también española, para contrariamente a lo que nuestros políticos manifiestan, evitar confundirla con la aparecida a nivel internacional que tiene “bases, origen y motivos financieros” muy diferentes a nuestra crisis, pero que por desgracia se ha superpuesto a ella en el tiempo.

A pesar de poder parecer reiterativo, creo que es importante dejar claro, lo que para mí son los fundamentos básicos de nuestra burbuja inmobiliaria, que aunque puede haber tenido elementos paralelos coadyuvantes, éstos no han sido tan determinantes como los factores señalados.

Y por ello me permito sintetizar tales factores, con el fin de no perder de vista las causas de su origen, y fijar la trayectoria que ha tenido y como se han desarrollado los acontecimientos, así, hemos establecido con anterioridad que:

La burbuja inmobiliaria se gesta como consecuencia de que:
  1. – El 1º de enero de 2002, España se incorpora a la moneda única europea, adopta el euro, fijándose por el Banco de España un plazo máximo de dos años para el cambio de pesetas a euros. Este plazo después no se ha respetado?.
  2. – Los intereses bancarios se unifican con los existentes en Europa, pasando del 15% al 2,50%, bajando con ello el “costo” del dinero de los préstamos bancarios hasta importes tan sólo conocidos en otros países como EE.UU., donde en 2011 está fijado en el 0,5%?.
  3. – A esta situación de bajada de los tipos de interés, se le une que en determinados casos la banca otorga el 100% del valor de Tasación en vez del 80% usual, lo que le permite a los prestatarios prácticamente financiar los proyectos con el préstamo hipotecario suelo-vivienda obtenido.
  4. – Se amplían los plazos de amortización de los préstamos hasta los 25 años, llegando en años sucesivos incluso a los 40 años. La banca tenía excesiva liquidez y lo importante era colocarlo en el mercado.
  5. – Se suavizan por la banca, las condiciones existentes a los demandantes de préstamos hipotecarios y personales. Anteriormente a 2002, aparte de otras condiciones exigibles, como las de garantizar dicho préstamo con bienes en propiedad, avales, etc., el máximo importe al que se podía acceder, era aquél cuya cuota mensual no superara el 25% de los ingresos personales. Esta situación unida a que los préstamos anteriormente al 2002, tenían un interés del 15%, es decir una cuota mensual muy elevada, esta situación hacía inviable obtener un préstamo, salvo que se dispusiera de un importante ingreso mensual. 
  6. – El sector de la construcción se capitaliza durante el período 2002~2007, merced a los 100.000 millones de euros en los que el propio Banco de España, estima el dinero negro aflorado como necesidad obligada del cambio pesetas > euros, suponiendo una fuente muy importante de liquidez impuesto fundamentalmente en el sector de la vivienda, y dado que estamos en una economía de mercado, al aumentar la Demanda, aumentan con ello los precios. Esta situación es la que poco a poco gesta la burbuja.




Estos son los mimbres que tejen la cuna de la burbuja inmobiliaria y que a su vez “gestan” la crisis que sufrimos desde 2007. He dicho “gestan” y no “gesta”, porque NO es la burbuja inmobiliaria la responsable de la crisis como explicaremos a continuación, y tampoco es la causa sino el “motivo” adoptado, la "cáusa alegada" por nuestro neófito poder político, que no queriendo ver el problema que se estaba produciendo en nuestra economía interna, cuando actúa, primero niega la existencia de una crisis, y después le echa la culpa a la crisis exterior,…  y sin embargo debemos recordar que en 2004, había ministros que públicamente alentaban a la gente a endeudarse, porque “estábamos en unos momentos, donde uno se puede hacer rico en dos días”.

Pero vayamos paso a paso, expliquemos el ciclo de desarrollo que necesita un proyecto inmobiliario y veamos los “tiempos” necesarios.
Los técnicos decimos que el “período de maduración” óptimo en un proyecto de construcción dentro del sector privado (el sector público necesita al menos el doble de tiempo, según las estadísticas), tiene un plazo mínimo para desarrollarse que oscila entre los tres años y medio y los cuatro años.
Llamamos período de maduración, al tiempo que comprende, entre el momento inicial de captación-precontrato, formalización de la escritura de compra del solar y escritura de división horizontal del inmueble; otorgamiento del préstamo hipotecario; proyecto, Licencia Municipal de demolición y ejecución de la misma (en el caso de existir en el solar un inmueble a derribar); anteproyecto técnico y estudio de viabilidad de la promoción; solicitud de Licencia Municipal y su obtención; Proyecto de Ejecución, obtención de Presupuestos de Contrata y adjudicación y Contrato de Obra con la constructora; ejecución de la obra y a la Recepción Provisional de la misma, obtención de Inspección por los diversos departamentos municipales como bomberos, urbanismo, vías y obras, etc., para la obtención de la Licencia de 1ª Ocupación, y por último escrituración a los compradores.
Es un proceso complicado, dilatado y sujeto a múltiples tramitaciones ante diversos organismos oficiales, que pueden retrasar su desarrollo en el tiempo. Es una inversión que al Promotor privado, incluido dentro del tipo de empresas que denominamos como Pymes (con un ratio del 80% del mercado-empleo), suele darle un margen económico de beneficio que dista mucho de ser especulativo. Estoy dispuesto a hacer números.







¿Por qué he detallado el proceso?. Sencillamente para establecer que todos los proyectos constructivos que se iniciaron a comienzos del 2002, no madurarían antes de finales del 2005, ya en esos momentos con el gobierno de Rodríguez Zapatero en el poder.
Quiere ello decir que en el mejor de los casos, un proyecto que concibieramos hoy, sabemos que no va a ver la luz  hasta cuatro años después,… y eso debería saberlo, pensarlo y madurarlo todo poder político ejecutivo, que se precie de programar y dirigir un país.  

“Pinchar” la burbuja, suponía la destrucción de un mercado con una importante cuota en el PIB, si consideramos el de las industrias afines y vinculadas. Un mercado que de forma inmediata, merced a los portavoces mediaticos del poder, pierde la confianza total para invertir durante muchos años (el dinero es miedoso); que destruye millones de puestos de trabajo, entre empleos propios y los imbricados con el sector, y que recuperar de nuevo la confianza del mercado y esperar el período de maduración que necesita la construcción, puede suponer bastante más de un decenio. Pero hemos estado en manos de indocumentados, por lo menos en este sector, y el daño ya está hecho.

Seguimos,…(y III)

“ Cada nación tiene el gobierno que se merece “.Joseph de Maestre

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