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martes, 7 de junio de 2011

LA BURBUJA INMOBILIARIA,...¿COAUTORA DE LA CRISIS ESPAÑOLA? (I)

“El poder sólo corrompe a los corruptos, hace golfos a los que son golfos e inmorales a los que ya lo eran antes” Juan Barranco


LA CRISIS EN ESPAÑA : FUNDAMENTOS
La Crisis económica que estamos sufriendo, debe ser sin lugar a dudas, el primero de los temas a tratar, por su importancia y la trascendencia que va a tener en el tiempo y en el proceso de desarrollo de nuestro país. Lo que en principio se vislumbraba con un plazo de recuperación de siete a diez años, ahora, hundida la construcción, uno de los dos sectores productivos que mantenían el empleo y la economía interna, otear “brotes verdes” o la luz al fondo del túnel, se hace más difícil de prever.

Y la he intitulado “la burbuja inmobiliaria...¿coautora de la crisis española?”, porque está considerada como su causa y la presunta autora de esta Crisis, aunque como veremos, la burbuja generada en el sector de la construcción tiene sus propios fundamentos y causas muy diferentes de las que se le acusa. Pienso, que lo que expongo son hechos no comentados en los múltiples debates y coloquios realizados en los medios de comunicación,… o por lo menos, personalmente, nunca he escuchado los argumentos que traigo a esta página del blog. Ese es el motivo de mis palabras.

Conozco perfectamente en toda su extensión y profundidad el sector de la construcción y los parámetros entre los que se mueve. Es un sector que se ha deteriorado mucho tras la intrusión de esa pléyade de charlatanes neófitos, poco profesionales, y que últimamente se han arrimado al mismo al amparo de las fáciles y rápidas plusvalías que se estaban generando.
En mi opinión, existen tres factores fundamentales que gestan la burbuja inmobiliaria y que defino a continuación:



Datos de su origen
PRIMERO. Nuestra Democracia se asienta en la Constitución de 1978, ley que establece las reglas de juego que desarrolla nuestro Estado social  y democrático de Derecho, fijando y determinando de forma palmaria, el ámbito de nuestra economía y la forma que debe adoptar el mercado en su,…

Artículo 38.
“ Se reconoce la libertad de empresa en el marco de la economía de mercado. Los poderes públicos garantizan y protegen su ejercicio y la defensa de la productividad, de acuerdo con las exigencias de la economía general y, en su caso, de la planificación ”.

A pesar de ello, parece ser, que nuestros gobiernos y en especial el último que toma el poder en Mayo de 2004, han olvidado que constitucionalmente somos una “economía de mercado”,  que es el sistema económico donde los precios que operan, se determinan por la Oferta y la Demanda, sin intervenciones reguladoras. Y subrayo,… “sin intervenciones reguladoras”. Sólo pues, la oferta y la demanda es generada por el propio mercado, y son ellas las que establecen las reglas económicas que rigen un mercado sin intervenciones.
Señalo específicamente este dato, pues como veremos posteriormente es un hecho fundamental para lo que ha ocurrido. El Gobierno, a través del Banco de España intervino “pinchando” la burbuja inmobiliaria, a destiempo, sin conocimiento de su alcance, como niños en una cacharrería, y pensando que sería algo transitorio, y que solo intervenía un sector de producción que tan solo suponía 16 puntos del PIB.




SEGUNDO. El 1º de enero de 2002, se produce otro “hito” fundamental que ha incidido en la burbuja inmobiliaria. En esa fecha, España adopta la moneda única que establece la Unión Europea (UE), el EURO.
¿Qué se produce en nuestro país?.
Ante la incorporación al Euro, se producen varios fenómenos bancarios significativos, entre otros hechos. Podemos señalar como esenciales los siguientes:
-          1º. Bajan el tipo de interés bancario de carácter hipotecario al 2,50 ~ 2,75 %, cuando el interés que hasta ése momento aplicaba la banca española, en el mejor de los casos era del 15%, y…

-          2º. Se incrementa el tiempo de amortización bancaria, ampliando este plazo desde los 15 a los 25 años (como todos sabemos, en el año 2008 se llegó a ofrecer plazos de amortización hipotecaria de 40 años por la banca española).

Un simple ej. pone de relieve lo que supone la aplicación de estos dos datos. Un préstamo hipotecario de 100.000 €, al 2,50% de interés y amortizable a 25 años, pagaría 449 €/mes, frente a los 1280 €/mes que supondría el mismo préstamo al 15% de interés y el mismo plazo, es decir la cuota mensual sería 2,8 veces más. Es decir las mensualidades reducidas de un préstamo, hacen atractiva la idea de embarcarse en la adquisición inmobiliaria.

Tal situación supone que muchas familias españolas de clase media se planteen por primera vez pagar una hipoteca, acceder a ser propietarios y rentabilizar el pago de su arrendamiento, que el español, en su mentalidad, siempre ha considerado como dinero perdido. Otros, en esta misma línea de actuación, se plantean sacarle más rendimiento a sus ahorros, adquiriendo una segunda vivienda como medio para crear un patrimonio futuro. También los hay, y tienen perfecto derecho a ello en una economía de mercado, quienes pretenden especular dentro del sector, por supuesto aceptando las reglas de juego de oferta-demanda.

-          3º. Esta bajada en las cuotas mensuales de los préstamos hipotecarios, generan otro revulsivo en la economía de la sociedad española. Por primera vez la banca, sin ceder un ápice en las garantías exigibles a los prestatarios (el índice de impagos hipotecarios nunca hasta ese momento había alcanzado el 5%), ya que dichas garantías siempre se han ajustado a lo que rígidamente establece la ley Hipotecaria y la normativa del Banco de España, amplían su mercado, su propia bolsa de clientes hipotecarios, captandolos del sector social medio-bajo, que por primera vez tienen posibilidad de acceso a la propiedad.

Los popularmente llamados “mileuristas” pueden por fin ver cumplir sus deseos y tener acceso a una vivienda, aunque eso les suponga grandes sacrificios y renunciar a uno de los dos sueldos familiares. Y la banca, con exceso de liquidez en esos momentos por diversas causas, alcanza el objetivo de ampliar su ratio de clientes en el mercado hipotecario, fidelizando impositores.



TERCERO. El Banco de España establece un plazo máximo de dos años para proceder a cambiar pesetas por euros (posteriormente este plazo ha quedado sine die), al  cambio concertado con la UE de 166,386 ptas./Euro.
Este factor no es fútil, es absolutamente determinante para lo que después ocurrió. No perdamos de vista que nuestro sistema económico se basa en la “economía de mercado”.

El mismo Banco de España reconoce en el 2004, que el dinero negro aflorado por esta obligación al cambio de moneda pesetas>euros, asciende a la nada despreciable cantidad de más de 16 Billones de pesetas (aproximadamente unos 100.000 millones de euros).
Es tan importante la cantidad de dinero liquido que se introduce en el mercado, y fundamentalmente en el sector inmobiliario, que todavía a finales del 2010, el propio Banco de España informa en los medios de comunicación, que todavía fijaba una existencia de una bolsa de dinero negro en pesetas, de más de 600 millones de euros.

¿Dónde se blanquea ese dinero?,… ¿en la Bolsa?.
No, el español medio no es hombre de Bolsa, que además se encuentra muy fiscalizada, es hombre de ahorro en el “ladrillo”. Eso hace que se compren inmuebles, viviendas, solares, todo con dinero negro, hasta el punto que a partir de finales de 2004, los solares y las viviendas de 2ª mano, cambian de precio por días; ese solar apalabrado hoy por un importe determinado, al día siguiente tenía otra oferta un 20 o 30% mayor.
En las compraventas se imponen condiciones de pago con dinero blanco y negro, aplazado, en trueque, aportaciones, en compensación de… etc.



Estos son los Datos-base que bajo mi punto de vista, gestan realmente la formación de la burbuja inmobiliaria.

Hablaremos de cómo se desarrolla todo este proceso, inflándose la burbuja; de la intervención de un Gobierno, que había sido a través de los órganos de la administración, ayuntamientos, etc., uno de los sectores más beneficiados por esta explosión inmobiliaria; también de la especulación inherente al sector de la construcción cuando opera el libre mercado y dónde y cómo se produce; de las plusvalías obtenidas a corto plazo y quienes son los que realmente las obtienen, diferenciando nítidamente entre las grandes empresas y las PYMES, por el ratio que ambos tienen en el sector.

Hablaremos,… (II)


“ La política es el campo de trabajo para ciertos cerebros mediocres ”. Friedrich Nietzsche

4 comentarios:

  1. Algunas preguntas/observaciones acerca de tan acertado articulo:

    - De verdad todo el mundo tenia dinero negro?.
    - No tiene nada que ver el pensar "los pisos nunca bajan" como maxima del español medio.
    - La economia de mercado no debe ser regulada?, algun ejemplo es la comida, la gasolina, el agua, ... parece que lo basico se regula.
    - No fue la falta de regulación tambien motivo de la crisis

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  2. LA CRISIS NO ES DE NADIE PERTENECE AL VIENTO

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  3. Contestando a ANÓNIMO, en el orden de las cuestiones planteadas, comento:
    - La familia española siempre ha tenido ciertos recursos económicos, cuya cuantía como es lógico gira en base a su status económico. El español siempre ha tenido como costumbre tener “en casa” una cierta cantidad de dinero ,…”para casos de emergencia”, dinero que por supuesto se ha ahorrado fuera de los controles fiscalizadores del estado. Existen también ciertos tipos de negocios y de profesiones liberales, en donde es factible generar bolsas de un dinero cobrado y no controlado, que por supuesto no es declarado por elevar las bases de cotización del IRPF hasta topes del 40 o 50%. Fiscalmente también hacienda tiene convenios con sectores autónomos que pagan impuestos en base a Módulos, que se ajustan a lo ingresado, unas veces más y otras menos. También existen familias como la del Sr. Más, actual Presidente de la Generalidad Catalana, que hace poco días, en tiempos electorales, los medios de comunicación informaron que se le había descubierto un depósito en la banca suiza de más de 100 millones de ptas., y como el señor Más hay bastantes capitales privados. Dinero oculto siempre ha habido y habrá, y precisamente comentaré de cómo el propio estado “propicia” con su inacción o deliberado consentimiento, estas bolsas de dinero negro.
    - La inversión en el sector inmobiliario, el tiempo ha demostrado que con sus alzas y bajas, siempre ha sido una inversión más rentable que el dinero impuesto en la banca a interés fijo. Tenemos muchos ejemplos de ello. El descenso de los precios que estamos sufriendo, es un hito y consecuencia de la crisis actual, que es “algo” más que una crisis, es casi un crack económico. Paralelamente podemos observar también a nuestro alrededor bajadas muy superiores a las de la vivienda, en otros sectores como la alimentación, tejido, turismo, línea blanca o telecomunicaciones. El español sabe que el sector inmobiliario podrá pasar un período de estabilidad en los precios o de bajadas puntuales como en el caso actual, pero recuperará su precio, porque este sector es estratégico dentro de la sociedad de consumo. Pensemos simplemente lo que la gran diferencia de poder adquisitivo de países de Europa frente a España, puede hacer en este mercado, si la vivienda española alcanza precios atractivos a estas demandas exteriores, tendremos demandas numerosas de otros mercados que estabilizarán los precios en España, no olvidemos que estamos globalizados. ¿Cuándo piensa uno en comprarse un apartamento en París o en Nueva York?,… cuando su importe se hace atractivo al nivel de la renta que uno disfruta.
    - Respecto de la 3ª y la 4ª cuestión planteada, entran a formar parte del tema a desarrollar en la segunda parte del artículo

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  4. Muy acertado tu análisis, seguiré leyendo

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